Viviendas con fines turísticos y su relación con las comunidades de propietarios
Lo primero a tener en cuenta es que existen dos regulaciones, administrativa y civil. La regulación administrativa, en nuestro caso, es andaluza y, sucintamente, además de la relativa al registro de turismo, se aborda la descripción, tipología, requisitos etc. en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos y el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del anterior Decreto 194/2020. La normativa administrativa regula, además, la inspección y régimen sancionador, que parece que se constituyen en un importante medio de control por parte de las comunidades de propietarios.
En este caso nos referimos a las viviendas con fines turísticos, sin comprender a los establecimientos de apartamentos turísticos, aunque hay que tener en cuenta que si un solo propietario titula tres o más fincas en una comunidad en régimen de propiedad horizontal, se considera que regenta un establecimiento y no viviendas.
Por su parte, la regulación civil es de ámbito nacional y está constituida, además del Código Civil y normativa general, con exclusión del régimen previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) por la Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H.).
El artículo 17.12 L.P.H. establece lo siguiente:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
- El acuerdo por el que se LIMITE O CONDICIONE el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, <<viviendas turísticas>> en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las TRES QUINTAS PARTES del total de los propietarios que, a su vez, representen las TRES QUINTAS PARTES de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan CUOTAS ESPECIALES de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Examinando el artículo 5 de la L.A.U. , que es el presupuesto del objeto de la regulación de la L.P.H., , resulta que se refiere a ¨la totalidad” de la vivienda y se subordina al caso de que la propiedad esté “sometida a un régimen derivado de su normativa sectorial turística”, con lo cual quedan excluidas, por ejemplo, la cesión de habitaciones concretas, que pueden regirse por las normativas sobre hospedaje, o edificaciones en ámbitos geográficos sin regulación o que por su propia naturaleza no sean aptas para tal destino.
Siendo de interés las cuestiones relativas a la prohibición, limitación o condiciones del ejercicio de la actividad indicada por parte de los órganos de las comunidades, tendremos que distinguir:
1- PROHIBICIÓN DE LA ACTIVIDAD.-
- Si no está acordada en el título constitutivo o estatutos de la Comunidad de Propietarios no será posible prohibir la actividad, lo cual se estima que nunca estará previsto en las comunidades que tengan unos estatutos de cierta antigüedad, e incluso, hoy día, sería excepcional en comunidades de reciente constitución.
- Con la excepción de que la comunidad pueda acordar por unanimidad, una modificación de los estatutos que la prohíba. Circunstancia que se antoja extraordinaria en comunidades normales, ya que el número de propietarios afectados o la frustración de expectativas de futuro haría difícil la adopción del acuerdo.
2- LIMITACIÓN O CONDICIONES DE LA ACTIVIDAD.-
Si la limitación consta en el título o estatutos a ello habrá de estarse, sin perjuicio de su modificación en los términos previstos. Si no consta, tendrá que adoptarse el acuerdo con las mayorías indicadas.
La comunidad no puede impedir la actividad pero si definir los límites o condiciones, los cuales no pueden ser arbitrarios o irracionales o que, de hecho, hagan imposible aquella, so pena de incurrir en abuso del derecho.
El acuerdo que condiciones o límite no es retroactivo y hasta su adopción regirá el sistema vigente hasta el momento.
3- CUOTAS ESPECIALES de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes.
Parece que estaríamos ante dos conceptos distintos; por una parte el establecimiento de cuotas especiales, que parece referirse a la posibilidad de imponer cuotas específicas para la vivienda turística. Se nos ocurre las establecidas durante un periodo de tiempo en que la vivienda tiene ése uso, o porque haya de hacerse alguna reforma en el edificio que exija aquella actividad o el establecimiento de sistemas especiales de seguridad, vigilancia, cerraduras u otros servicios adicionales a los normales de la comunidad.
El segundo sistema y seguramente más generalizado será el de gravar hasta con un 20% adicional la cuota de contribución a gastos comunes que correspondiera a la vivienda según su coeficiente.
Finalmente, los acuerdos no son retroactivos y muy importante: si se desea, como será la regla general, que los acuerdos que se adopten vinculen a sucesivos adquirentes de las viviendas, será necesario que se eleven a público. Desde luego podrá adoptarse acuerdo que no se inscriba, pero no producirá por si sólo efectos respecto de ulteriores propietarios derivativos.
Y en el supuesto extraordinario de que la Comunidad tenga prohibido el alquiler turístico en el edificio, podrá ejercitar la acción de cesación contra el propietario que destine una vivienda al mismo con arreglo al artículo 7.2 de l L.P.H.