Valor de referencia de Catastro

Una de las grandes novedades introducidas por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de Prevención y Represión del Fraude Fiscal, fue la unificación valorativa en el valor de mercado de las bases imponibles que recaen en las transmisiones de bienes inmuebles, aunque no en todas.

Ese "valor de mercado", por seguridad jurídica y en aras de facilitar la gestión, se identifica ahora con el "valor de referencia" para el mercado inmobiliario que, resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante fedatario público publicará anualmente la Dirección General del Catastro.

Pues bien, desde el pasado 1 de enero se puede consultar en la oficina virtual del Catastro el valor de referencia de los inmuebles para 2022, lo cual es obligado hacer si pretende transmitir a partir de ahora algún inmueble, por las razones que más adelante se dirán. 

Concepto

El valor de referencia de Catastro no tiene nada que ver con el valor catastral, es decir, el que sirve de base imponible para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles por ejemplo, el cual se calcula partiendo de los criterios de valoración recogidos en las ponencias de valores de los distintos municipios y que se va actualizando por la Ley de Presupuestos, pero no lo hace de forma uniforme ni simultáneamente para todos los municipios, de manera que es posible que en unos municipios permanezcan congelado y en otros se actualice.

El valor de referencia, sin embargo, es un concepto jurídicamente distinto al del valor catastral. Este valor se va a determinar a partir de ahora, tal y como hemos anticipado, por la Dirección General del Catastro previo análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario y en función de las características catastrales de cada inmueble. De manera se irá determinando o actualizando cada año y, a diferencia del anterior, lo hará simultáneamente respecto de todos los municipios.

Ha de tenerse en cuenta, además, que el valor de referencia de Catastro tiene como límite el valor de mercado, sin que pueda superarlo, para lo cual se irán fijando, mediante Orden Ministerial, factores de minoración para los bienes de una misma clase, estando actualmente fijado, tanto para bienes inmuebles urbanos como rústicos, en el 0,9.

Lo único que tienen en común ambos valores (de referencia y catastral) es que son valores objetivos que no tienen en cuenta circunstancias particulares que pueden afectar a cada inmueble (como por ej. que esté reformado o no, estado de conservación, etc.)

¿Qué importancia tiene el valor de referencia y cómo va a afectar a los contribuyentes?

La Ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal, publicada en el BOE el pasado 10 de julio de 2021, introdujo la modificación de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) que, como se ha dicho, pasó a ser el referencia, presumiéndose que este valor se corresponde con el de mercado de los inmuebles.

Por ello, conviene siempre consultar en la oficina virtual del Catastro cual es el valor de referencia de un inmueble que vaya a ser transmitido ya que, a partir de ahora, cuando exista una transmisión bien onerosa, bien gratuita, este valor va a constituir, en todo caso, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) o del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) según sea la naturaleza de dicha transmisión.

Es decir, se erige en valor mínimo a declarar en caso de transmisiones, y ello salvo que el contribuyente escriture por un valor superior, en cuyo caso, la base imponible de los correspondientes impuestos vendrá constituida por este último.

Esto significa que, v.gr. en el caso de comprar un inmueble, se va a obligar al contribuyente a tributar por un valor superior al precio pagado y documentado en la escritura.

De manera que cualquier contribuyente que declare un valor distinto (salvo que sea superior) va a tributar sobre una base imponible incorrecta y, en consecuencia, va a infringir la ley. Lo que podría dar pie a recibir alguna notificación administrativa regularizando esta situación con posibilidad de ser, además, sancionado. Hecho, este último, que raramente se estaba produciendo salvo en determinadas circunstancias.

El valor de referencia, además, también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, al deberse tener en cuenta para la declaración de los inmuebles que, tras la modificación legal operada, deberá hacerse por el mayor de los siguientes valores:

• El catastral
• El determinado (el cual se refiere lógicamente al de referencia del Catastro) o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos,
• El precio, contraprestación o valor de la adquisición.

¿Puede recurrirse el valor de referencia de Catastro?

Sí se puede, pero las vías de impugnación son más reducidas, y trasladan toda la carga de la prueba a los contribuyentes, quienes deberán probar que dicho valor de referencia de Catastro no tiene nada que ver con el valor de mercado del inmueble, para lo cual, en la mayoría de los casos va a suponer tener que recurrir a pruebas periciales, para justificar que no se ha defraudado a la Hacienda Pública.

Las posibles vías de impugnación son fundamentalmente dos:

1. Solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada por el contribuyente donde se aplicó dicho valor de referencia.
2. O, bien, en el caso de que no se haya autoliquidado o lo haya sido por un valor inferior al de referencia, se podría recurrir la liquidación que se notifique el contribuyente.

Ha de tenerse en cuenta que el Impuesto sobre el Patrimonio no prevé ningún mecanismo para impugnar este valor, por lo que su aceptación en las transmisiones onerosas o lucrativas previas vinculará al contribuyente en sus futuras declaraciones por este tributo, por lo que se hace recomendable impugnarlo en caso de ser excesivo o no ajustarse a las circunstancias específicas y particulares de cada inmueble.

La aplicación obligatoria de un método objetivo como es este valor de referencia de Catastro no está exenta de polémica y no se descarta la posibilidad que de pie a una posible cuestión de inconstitucionalidad por vulneración del principio de capacidad económica.