Cláusula de vencimiento anticipado: nuevo escenario en las ejecuciones hipotecarias

Conforme a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, ahora, para que se pueda producir el vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario, cuando el prestatario es una persona física y se trata de un inmueble residencial, presente o futuro, por razón de incurrir en mora el deudor, es necesario que el incumplimiento ascienda al menos a un 3% del capital del préstamo si se produce en la primera mitad de duración del préstamo o a un 7% si es en la segunda mitad, entendiendo que se cumple dicha condición cuando en el primer caso se impagan doce cuotas mensuales o en el segundo, quince. Pero no sólo eso, sino que además, y no es menos importante, se exige al banco que haya efectuado un requerimiento previo al deudor (no dando por vencido el préstamo como sucedía hasta la nueva ley)), dándole el plazo de un mes para que pague el importe vencido hasta ese momento (esto es, ponerse al día). Si no se cumplen estos requisitos no puede resolverse el préstamo de forma anticipada y por tanto no ha lugar a desembolsar el total del préstamo, intereses y costas.

Así las cosas, el dilema está en determinar que ocurre con aquellas ejecuciones hipotecarias correspondientes a escrituras de préstamos firmadas antes de la entrada en vigor de la referida ley, en las que aún no se haya producido la entrega de la posesión del inmueble hipotecado al adquirente, (procesos frecuentes que están en curso hoy en día en los tribunales, en los que normalmente no se han cumplimentado los requisitos exigidos por la nueva ley), habiéndose pronunciado el Tribunal Supremo sobre esta cuestión, en el sentido de que dichos procesos se deben sobreseer, sin perjuicio de que las entidades bancarias puedan promover nuevas demandas de resolución anticipada del préstamo, si persiste el incumplimiento y se cumplen los requisitos exigidos en la nueva regulación legal.

La solución adoptada, sin duda, ofrece al deudor hipotecario que se encuentra en la situación descrita, la posibilidad de ponerse al día en el normal pago del préstamo, sin tener que estar obligado a pagar la totalidad para no perder su inmueble, y de paso, vencer a la entidad bancaria ejecutante, con lo que ello implica de repercusión a aquélla de las costas del proceso.