Cláusula de vencimiento anticipado: nuevo escenario en las ejecuciones hipotecarias

Conforme a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, ahora, para que se pueda producir el vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario, cuando el prestatario es una persona física y se trata de un inmueble residencial, presente o futuro, por razón de incurrir en mora el deudor, es necesario que el incumplimiento ascienda al menos a un 3% del capital del préstamo si se produce en la primera mitad de duración del préstamo o a un 7% si es en la segunda mitad, entendiendo que se cumple dicha condición cuando en el primer caso se impagan doce cuotas mensuales o en el segundo, quince. Pero no sólo eso, sino que además, y no es menos importante, se exige al banco que haya efectuado un requerimiento previo al deudor (no dando por vencido el préstamo como sucedía hasta la nueva ley)), dándole el plazo de un mes para que pague el importe vencido hasta ese momento (esto es, ponerse al día). Si no se cumplen estos requisitos no puede resolverse el préstamo de forma anticipada y por tanto no ha lugar a desembolsar el total del préstamo, intereses y costas.

Así las cosas, el dilema está en determinar que ocurre con aquellas ejecuciones hipotecarias correspondientes a escrituras de préstamos firmadas antes de la entrada en vigor de la referida ley, en las que aún no se haya producido la entrega de la posesión del inmueble hipotecado al adquirente, (procesos frecuentes que están en curso hoy en día en los tribunales, en los que normalmente no se han cumplimentado los requisitos exigidos por la nueva ley), habiéndose pronunciado el Tribunal Supremo sobre esta cuestión, en el sentido de que dichos procesos se deben sobreseer, sin perjuicio de que las entidades bancarias puedan promover nuevas demandas de resolución anticipada del préstamo, si persiste el incumplimiento y se cumplen los requisitos exigidos en la nueva regulación legal.

La solución adoptada, sin duda, ofrece al deudor hipotecario que se encuentra en la situación descrita, la posibilidad de ponerse al día en el normal pago del préstamo, sin tener que estar obligado a pagar la totalidad para no perder su inmueble, y de paso, vencer a la entidad bancaria ejecutante, con lo que ello implica de repercusión a aquélla de las costas del proceso.

Novedades y algunas recomendaciones tributarias

Está previsto que la próxima semana llegue al Pleno del Congreso de los Diputados el proyecto de Ley de Presupuestos para el año 2021 para su debate y aprobación junto con las enmiendas parciales que puedan incorporarse, y una vez cumplidos los preceptivos trámites en el Senado, las Cuentas podrían quedar definitivamente aprobadas para finales de diciembre.

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Donaciones

Según anunció el Gobierno hace unos meses, está inicialmente previsto que en el próximo noviembre se presente un borrador de reforma de la Ley del Sistema de Financiación Autonómica que incluya la armonización territorial de dos impuestos: el de Patrimonio y el de Sucesiones y Donaciones con el objeto de evitar la “competencia desleal” entre diferentes regiones y atenuar lo que se conoce como “dumping” fiscal.

Se da, además, por hecho, salvo cambios de última hora, que el Estado va a armonizar el Impuesto de Sucesiones y que lo va a subir allí donde es bajo o no se tributa nada, sea cual sea el importe heredado, lo cual ocurre actualmente en seis Comunidades Autónomas: Cantabria, Andalucía, Madrid, Extremadura, Murcia y País Vasco. Y en aquellas Comunidades donde heredar sale muy costoso, salvo para herencias por debajo de ciertos límites, es posible que el tributo también se encarezca en aquellos casos en que se pagaba poco.

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Comisión de apertura y posición del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 44/2019 de 23 de enero, fijó entre otras conclusiones, doctrina conforme a la cual la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios forma parte del precio del contrato de préstamo, y que por tanto es indiscutible su validez, dado el principio de libertad de precios.

Sin embargo, ahora, un año y medio después, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su reciente Sentencia de 16 de Julio de 2020, ha concluido que “el artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente”.

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